Franse diagnostics in de praktijk

Indien je een mooie Franse opknapper op het oog hebt en je vraagt de verplichte rapporten (in het Frans “diagnostics”) bij de makelaar op, dan weet je vaak niet waar je het moet zoeken. Ze zijn in het (technisch) Frans en “o, wat zijn het veel pagina’s”. Er gaan allerlei verhalen over deze rapporten rond, maar neem ze met een korreltje zout. Ze zijn er meer voor de verkoper en de notaris dan voor jou. Hier volgt een korte uitleg waar ze precies over gaan, of ze interessant zijn en wat in de praktijk hun gevolgen (kunnen) zijn.

Lood (verf): schilder het over of verwijder het zelf

Bij het rapport lood draait het om de verf. Oude verf in een oud Frans huis kan lood bevatten. Het loodrapport is verplicht voor een huis dat is gebouwd voor 1949. De loodverf wordt vaak gevonden in oude deuren, kozijnen, luiken, etc. De degradatie ervan wordt beschreven in drie klassen, waarbij klasse 3 de ergste is (afbladderend). Het verhaal is dat lood vooral kinderen kan vergiftigen. Dat zou kunnen, maar dan zou je ze eerst de verf van de muren of deuren moeten laten eten. Bovendien moet de hoeveelheid echt behoorlijk zijn. Dat kan een kind nooit op.

Indien loodverf van klasse 3 is gevonden, zijn er wel wat regeltjes van toepassing. Je moet het (laten) vervangen, bij klasse 1 of 2 mag je het gewoon overschilderen. Bij klasse 3 moet je eventuele huurders of mensen die bij je komen verbouwen erop attenderen. In de praktijk komt er nooit iemand langs om dit te controleren. Je kunt de loodverf gewoon zelf afkrabben en/of oververven, geen probleem.

Overigens worden loden leidingen (mogelijk een groter probleem dan de verf) niet meegenomen in het rapport. Deze leidingen zitten vaak voor de watermeter en zijn het eigendom van de Franse gemeente (lees: staat). En zoals ik ooit eens hoorde: de Franse overheid wordt niet gecontroleerd, want die is “onfeilbaar”.

Elektriciteit: problemen zie je zo en is bijna nooit op norm

Elektriciteit wordt gecontroleerd volgens bepaalde veiligheidsnormen die veelvuldig (jaarlijks) veranderen. Er wordt altijd wel wat gevonden. Eén los peertje wordt al aangegeven als een “anomalie”, zelfs indien de rest ruim op orde is. De staat van de elektriciteit is echter meer zichtbaar dan bijvoorbeeld de staat van de (lood)verf. Je kunt dit dus zelf goed checken. Ziet de elektriciteit er modern uit, of zijn er bijvoorbeeld verouderde lichtknopjes, stopcontacten of (stoffen) leidingen aanwezig? Dit zegt al veel over de algemene staat van de elektriciteit.

Indien je echt zekerheid wilt hebben en gelijk een kostenraming, kun je beter een elektricien vragen om door het huis te lopen. Die weet vaak meer. Er zijn geen verplichtingen om de elektriciteit op orde te maken en er zijn geen controles. Indien je een (verouderde) meter hebt, zorgt het elektriciteitsbedrijf voor een nieuwe en kun je zelf je stroom aansluiten. Alleen indien er geen meter aanwezig is, zul je een speciale controle moeten laten uitvoeren alvorens je wordt aangesloten.

Heb je eenmaal een meter, hoe oud ook, dan is er geen instantie die na de koop langs komt om te checken of de elektriciteit op orde is. Heb je stroom, dan mag je doen wat je wilt. Let wel op: de verzekering kan bij bijvoorbeeld brand wel moeilijk gaan doen indien de elektriciteit niet volgens Franse normen is.

Asbest: verwijder of laat het zitten

Het asbestrapport is vrij simpel: het geeft aan of er asbest is aangetroffen in het huis en zo ja, waar. Vaak gaat het om oude pijpen van schoorstenen, dak- of muurplaten. Indien er asbest is gevonden, kun je het asbest gewoon zelf verwijderen en inleveren bij de stort. Check wel even bij het afvalstation wanneer dit kan. Er is echter geen verplichting tot verwijderen en er komt ook geen instantie langs om te controleren. Je kunt ervoor kiezen actie te ondernemen, of het asbest gewoon te laten zitten.

Diagnostic de performance énergétique (DPE): een storm in een glas water, let er niet teveel op

De Diagnostic de performance énergétique (DPE) geeft de energiezuinigheid van een huis aan. Klassen zijn er van A tot en met G, net zoals bij bijvoorbeeld koelkasten.

Voor op te knappen oude Franse huizen is de DPE in de praktijk vaak totale onzin. Indien je een huis authentiek wilt opknappen, zonder overal voorzetwanden met isolatie te plaatsen en compleet afbreuk te doen aan het huis, kun je geen topwaarden (A of B) bereiken. Dat wil niet zeggen dat je je huis niet lekker warm kunt stoken. Met een goede houtkachel en dubbel glas kun je het behaaglijk warm krijgen in een oud Frans huis. Zijn de oude dikke muren eenmaal goed warm gestookt, dan houden ze de warmte vast.

Indien een huis geen officiële (centrale) verwarming heeft, wordt er geen DPE verstrekt of kun je als verkoper hiervoor dispensatie vragen. Het moet wel worden vermeld in de rapporten. In dat geval komt er een zinnetje te staan dat het huis niet onderhevig is aan de DPE. Dit is voor de verkoper beter, omdat bij label F of G er een extra rapport moet worden opgemaakt met extra aanbevelingen: de zogenaamde “audit énergétique”. Dit is een “leuk” rapportje met veel plaatjes over hoe je goed kunt isoleren en de isolatiewaarde van je huis kunt verbeteren, maar nogal prijzig om te laten opstellen. Dus beter is het deze te vermijden. Het voegt bij oude huizen nauwelijks iets toe aan informatie. De DPE-rapporten houden geen rekening met de authenticiteit van een Frans gebouw. Er wordt vanuit gegaan dat je een oud pand compleet omtovert tot een modern huis waar alle charme vanaf is. Je ziet het ook wel eens: Fransen die een oud pand van buiten isoleren met piepschuim en afwerken tot een compleet nieuw huis. Daarin zie ik de schoonheid niet. Wat een hele hoop mensen vergeten, is dat er ook nog eens geïsoleerd wordt met materialen als piepschuim en glaswol (wat mij betreft is glaswol over tien jaar het nieuwe asbest). Dit zijn niet echt de meest milieuvriendelijke materialen.

Hout stoken en DPE

Hout stoken (zeer efficiënt en vaak het goedkoopste in Frankrijk) wordt niet meegenomen in de DPE. Om te verwarmen zal het allemaal gas, elektriciteit of warmtepompen moeten worden. De kosten van installatie zijn hierbij enorm hoog, terwijl een goede efficiënte houtkachel veel goedkopere warmte levert. Een pelletkachel kan ook, maar is eigenlijk een soort tussenoplossing, een soort hybride houtkachel. De pellets zelf komen vaak niet uit de omgeving. Bossen worden in bulk gekapt voor de pellets en de distributielijnen zijn lang. Terwijl je bij een goede houtkachel vaak je eigen of lokaal hout gebruikt. Een stuk milieuvriendelijker dus.

Het gebruik van houtkachels wordt niet geadviseerd in het DPE-rapport, terwijl deze heel efficiënt en milieuvriendelijk kunnen zijn. Probleem is echter dat bij houtkachels het verbruik moeilijk in statistieken is om te zetten (het DPE-rapport laat bijvoorbeeld de verwachte stookkosten zien; bij houtkachels is dat nogal lastig) en dat men houtstook nog steeds als milieu-onvriendelijk ervaart. Dit terwijl er nog vaak (en terecht) op het Franse platteland op hout wordt gestookt, omdat dit het efficiëntste en goedkoopst is. Indien je, samen met het gebruik van houtkachels, gewoon dubbel glas in je oude Franse huis plaatst en een beetje isoleert tussen de plafonds, op de bovenste etage of onder het dak, dan kom je al een heel eind. Zo krijg je het behaaglijk warm. De DPE rept hier met geen woord over en gaat alleen uit van moderne technieken (warmtepompen, etc.), hetgeen je flink op kosten kan jagen en je nog meer afhankelijk maakt van elektriciteit. Als er bij een flinke sneeuwstorm een bovengrondse elektriciteitskabel breekt, heb je niets meer aan je warmtepomp.

De DPE is een soort “pret- en aanbevelingsrapport”, zoals de Franse (en Europese) overheid dit graag ziet, over hoe jij “klimaatvriendelijk” moet isoleren, gebaseerd op allerlei fictieve statistieken die praktisch totaal niet kloppen. Het is een rapport met een hoop kleurtjes, icoontjes, pijltjes, etc., een vrolijk rapport dat bij oude huizen compleet de plank misslaat.

Om nu een oud authentiek Frans huis compleet “kapot” te isoleren is echt overdreven. Vaak weet de koper zelf wel hoe een huis te isoleren. Overigens, indien je huis is aangemerkt als een monument, is dit rapport ook niet nodig. Kennelijk is de Franse overheid zich er zelf ook van bewust dat de aanbevelingen in de DPE voor oude huizen zeer moeilijk te realiseren zijn. De meeste oude authentieke huizen op het Franse platteland hebben echter geen monumentenstatus, dus zijn ze onderhevig aan de DPE.

Aan het DPE-rapport wordt soms veel waarde gehecht. Dit komt echter meer door de vele regels die eromheen hangen dan dat het rapport echte praktijkwaarde heeft. Banken kunnen lastig doen met betrekking tot het verkrijgen van een lening bij een huis met klasse F of G. Indien je een lening wilt afsluiten bij de bank, is het soms beter om geen rapport te hebben en ervoor te zorgen dat de verkoper onder de verplichte DPE uitkomt. Dit kan door een bestaande verwarming te verwijderen: bijvoorbeeld de oude oliegestookte ketel eruit, alle (elektrische) radiatoren verwijderen en voor de zekerheid alle houtkachelpijpen demonteren. In dat geval is een DPE niet noodzakelijk. Later, na de koop, kun je alles gewoon weer terugplaatsen, geen probleem. Ook is er een mogelijkheid om te vermelden dat het huis niet meer dan vier maanden per jaar wordt bewoond (zoals bij een vakantiehuis). In dat geval is er ook geen DPE nodig. Persoonlijk zou ik ervoor pleiten om de DPE gewoon compleet af te schaffen voor woningen ouder dan 75 jaar.

Zwammen: schadelijk maar je kunt zelf maatregelen nemen

In sommige departementen in Frankrijk krijg je verplicht een rapport over zwammen of schimmels. Deze kunnen zeer schadelijk zijn voor hout en dit compleet wegvreten. Je treft ze vooral aan in vochtige ruimtes. Ook in Franse departementen waar dit rapport niet noodzakelijk is, kan een zwamrapport soms worden opgemaakt indien een rapporteur een schimmel of zwam aantreft in een te verkopen huis. De verkoper kan namelijk aansprakelijk worden gesteld indien zo’n rapport niet aanwezig is.

Officieel moet je bij het vinden van zo’n zwam dit aangeven bij de gemeente en bij de buren. Sommige zwammen kunnen namelijk door de muren heen komen en zo andere huizen infecteren. In de praktijk kun je de zwam zelf weghalen, het aangetaste hout verbranden en vervangen. Daarna is het zaak de boel goed te ventileren en te monitoren (of de zwam terugkomt).

Een oud verlaten huis heeft gewoon meer kans op zwammen en schimmels, omdat het vaak niet goed geventileerd wordt en jarenlang dicht en leeg staat. Dit is vragen om vochtproblemen. Het probleem is al snel verholpen bij betere ventilatie of gewoon het openzetten van ramen en deuren, waarbij de luiken dichtgelaten kunnen worden.

Riolering: blijf zitten waar je zit en verroer je niet

Het rioleringsrapport geeft aan of een huis is aangesloten op de riolering of dat er een septic tank aanwezig is. Officieel hoeft een rioleringsrapport er alleen maar te komen indien er in een Franse gemeente geen officiële riolering te vinden is, maar notarissen op het Franse platteland vragen bijna altijd om dit rapport, ook indien er wel riolering aanwezig is.

Het huis kan immers niet zijn aangesloten; in dat geval is het verplicht om het huis aan te sluiten op de riolering van de gemeente. Is er riolering en is er een septic tank, dan moet deze laatste eruit en moet er verplicht direct op de riolering aangesloten worden.

Vele huizen op het platteland in Frankrijk zijn aangesloten op een gemeentelijk afwateringssysteem, zonder dat dit water wordt gezuiverd door een zuiveringsstation of (tegenwoordig) een milieuvriendelijke “lagunage”. De wc-afvoer verdwijnt bijvoorbeeld direct ergens in een beekje. In dit geval is er geen officiële riolering en zal er een septic tank (binnen een jaar) moeten komen. Kosten voor de aanleg hiervan kunnen enorm oplopen. Echter, indien het dorp plannen heeft om een zuiveringsstation aan te leggen, zal na de realisering hiervan je gloednieuwe septic tank er weer uit moeten; alle kosten voor niets. Zie hier de patstelling: wat te doen in zo’n geval?

Dus indien je wc is aangesloten op een afwateringssysteem (vaak alleen voor regenwater) en alles gewoon werkt, blijf zitten waar je zit en verroer je niet. Wacht af. In het uiterste geval zul je mogelijk een septic tank moeten aanleggen, maar zeker is dit totaal niet. Echte controle is er nauwelijks. Ik weet van verkopen, meer dan tien jaar geleden, waarbij er geen officiële riolering was, maar de wc gewoon werkte en er tot op de dag van vandaag niets is veranderd. De wc werkt nog steeds en de koper heeft nooit een sanctie of een controle gehad, terwijl de wetgeving toen al hetzelfde was.

Zeker op een collectief afwateringssysteem zonder septic tank is er weinig controle. Indien dit wel het geval is, incasseren sommige Franse huizenbezitters gewoon een jaarlijkse boete. Het beste is om te informeren bij de desbetreffende gemeente naar eventuele (riolerings) plannen.

Indien je huis is aangesloten op een afwateringssysteem zonder zuivering, kun je hier natuurlijk zelf rekening mee houden door alleen bijvoorbeeld af te wassen met natuurlijke zeep, je wc schoon te maken met bijvoorbeeld schoonmaakazijn en geen chemische producten in de wc te gooien. Dit is sowieso beter voor het milieu. Of je kunt een droogtoilet installeren.

Radon: zet de ramen open

Radon is een natuurlijk radioactief gas dat in bepaalde gebieden (bijvoorbeeld Auvergne, Limousin en het Massif Central) voor kan komen. Ligt jouw huis in zo’n gebied, wanhoop dan niet; mensen leven al jaren met dit gas.

Mogelijk is het zo dat door de over-isolatie van Franse huizen dit gas zich kan ophopen en moeilijker weg kan. Zet in dat geval gewoon dagelijks de ramen open (dat is het advies). Radon is geen reden om je Franse droomhuis niet te kopen.

Termieten: geen verplichtingen

In sommige regio’s in Frankrijk is een termietenrapport noodzakelijk, vooral in het zuidwesten van Frankrijk, zoals de Franse departementen Dordogne, Gironde (Bordeaux-regio), Landes en de Pyreneeën (zie kaart in de genoemde link). Termieten kunnen vooral het hout in het huis aanvreten. Het rapport dient om je te informeren. Er zijn geen verplichtingen om de insecten te verdelgen.

Overige rapporten

Dit zijn de meest gangbare Franse rapporten of diagnostics voor de aankoop van een oud Frans huis. Er zijn er nog wel meer, zoals bijvoorbeeld een rapport over de gasinstallatie, maar die is vaak niet aanwezig in een oud Frans huis.

Ook wordt bij verkoop nog informatie geleverd over de omgevingsgevaren (fabrieken, pijpleidingen, installaties, etc.), bodembeweging (hier moet rekening mee worden gehouden bij nieuwe aanbouw), overstromingen en aardbevingen. Deze risico''s zijn goed op te zoeken via het internet (dat doet de notaris zelf ook, via bijvoorbeeld georisques.gouv.fr). Hier hoeft geen speciale inspectie voor te worden uitgevoerd.

Eindconclusie: neem de rapporten met een korreltje zout

Wat betreft al deze rapporten: schrik er niet van, ze zijn bedoeld om de koper van een Frans huis te informeren. Ze hebben geen strikt verplichtende rol en hebben ze dit wel, dan is het vaak bangmakerij in de hoop dat de koper zelf de misstanden op eigen kosten aanpakt. Zo hoeft de Franse (en Europese) overheid niet voor haar eigen gestelde regels op te draaien.

In de praktijk worden de wetten nauwelijks afgedwongen, zeker niet op het Franse platteland, en zijn ze zelfs onuitvoerbaar. Ook worden de Franse diagnostics vaak gebruikt om de verkoper en de notaris te vrijwaren van juridische claims achteraf. Zij zouden eventueel verantwoordelijk kunnen worden gehouden voor niet-geïnformeerde misstanden.

Weet gewoon goed van tevoren wat je koopt, kijk goed rond bij de visite en neem je eigen verantwoordelijkheid (hierbij kunnen de rapporten wel helpen). Achteraf claims zijn lastig, prijzig en moeilijk; je zult immers naar de Franse rechtbank moeten.

Accepteer bij aankoop van een oud Frans huis de consequenties. Je zult moeten aanpassen en verbouwen. Een oud Frans huis is een avontuur dat je aangaat. Doe veel zelf en maak er iets moois van!

Je hoeft de rapporten echt niet allemaal door te nemen. Check de conclusies: is er asbest gevonden, is het huis aangesloten op het riool, hoe wordt het huis verwarmd, etc. Voor de rest zijn al die rapporten niet echt interessant.